築60年の木造賃貸併用住宅は空室もあり借地。建替えて借り入れできる？収支計画を明確に融資の問題もクリア。

相続・贈与賃貸経営

相談内容

60歳代の相談者は、世田谷区の敷地約50坪に築60年を超える自宅併用賃貸アパートを所有。
賃貸の入居率は低く、老朽化のため修繕費用もかかることから建替えを模索していましたが不安が２つありました。

１．借地権でローンが組めるのか。２．承諾料や更新料、地代など、多額の費用をかけて建て替えをしても賃貸として事業が成り立つのか。

借地だと建物にしか担保設定ができない　今後どうすれば？

この先不透明であることから弊社にご相談に訪れました。

まず、問題点を抽出していきます。

周辺相場と賃貸需要の確認

周辺相場

□　　駅徒歩何分か
□　　築年数
□　　構造
□　　所在階
□　　BT別(お風呂・トイレ)か

賃貸需要

□　　建物用途(住宅・店舗・事務所など)
□　　賃貸面積および間取り
□　　最寄り駅
□　　駅からの距離
□　　築年数

細かい所までしっかりとチェックいたします。

地代と承諾料のヒアリング

承諾料

承諾料というのは、その借地に対して何らかの要求がある時に地主に対してその了承得るために支払う料金。

地代

土地を利用者が土地所有者に渡す利用料。

こちらをヒアリングした上で中立的なプロの目線から今後どうしていけばいいかをご提案いたします。

自宅と賃貸のボリュームチェック

自宅の大きさがどのくらいか。
どれくらいを賃貸にして、どれくらいを自宅にすれば事業として成立するかなど色々な視点から自宅と賃貸のボリューム感をチェックいたします。

メリット・デメリットを考えながら納得がいくまで話し合います。

そして、資金計画の確認と事業収入計画書の作成

「自己資金額の集計」

自己資金がいくらまで出せるのかをご提示いただきます。

事業収入計画書の作成

その後、事業から発生する収入と支出を計算し、その結果どれだけのお金が残るかを細かくヒアリングしていきます。

細かい所までしっかりとチェックいたします。

その後、問題点を解決するためのご提案をしていきます。

複数の賃貸管理会社から色々な視点で市場調査を行いその上で賃貸、間取り、広さについての計画を見解していきます。

専門家ならではの目線でご提案いたします。

□賃貸経営書を確認の上、建替えの承諾を得られるか、そして承諾料がいくらかかるかを地主に確認。
□どんな自宅を建てたいかをヒアリングの上、建築会社を3社紹介し「建替えプラン」をご提示。
□建築会社から建替え見積もりと賃料査定を行い、事業計画書を作成。
□借地ゆえにアパートローンが組めるのか、金融機関へローンの打診。

上記問題点を解決するための提案

□　　市場調査の実施　　　　　　　　
　　　　　　・・・無料
□　　賃貸経営コンサルティング　　　
　　　　　　・・・建築請負金額の3％（税別）

＞賃貸経営コンサルティング

＞相続対策コンサルティング

是非一度ご相談ください。

コンサルティング結果

賃貸としての事業性について

立地要件が良く、人気の沿線で駅徒歩5分ということから、賃貸需要は将来的にも高いエリア。
年齢的に考えると早期に賃貸経営計画を検討すべきであることをお話してご納得いただきました。

賃貸併用プラン

2階建てにして建築費をかけないよう効率的な建築計画をご提案。
土地が50坪で建ぺい率60％・容積率150％であることと、市場調査の結果「単身向けの25㎡以上の1K」であれば需要が高いことから、自宅以外の部分には25～28㎡の賃貸プランが望ましいと判断。賃貸実績がある複数の施工会社より、プランと見積もりを提案していただきました。

プランの要望としてご夫婦二人の居住空間を確保すれば、それ以外はできる限り収益性を重んじたいという要望を組んだプランができました。自宅以外に単身向け1Kを5戸のプランで建築総額は8,500万円です。
事前に老後資金なども考えた家計のキャッシュフローを検討。
自己資金として将来の老後資金が不足しないよう組み立てた結果、3,000万円と承諾料の400万円を自己資金から捻出してもらうことに決まりました。

まとめ

事業計画書を作成した結果、地代や修繕費用、積立金を除いた手残りで月々150,000円程のキャッシュフローとなりました。
相談者からは「満足いった数字」というお言葉もいただきました。
問題は融資です。借地の場合には金融機関が貸し出しを拒むこともあり、地場の信用金庫を含めて複数の金融機関に打診を図りました。当計画の融資に積極的な金融機関が見つかったため、条件の擦り合わせを行い、30年返済で10年固定型の借り入れ方法をもとに資金計画をより具体的にしました。

収支計画には満足　具体的で安心

地主への再確認も済み、計画を進めていく中の問題点を1つ1つ解消してご安心いただけました。
あとは、賃貸事業を行う上で、入居者が集まりやすい時期を考えた竣工時期に向かって着工時期を決めるのみとなっております。