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「三寒四温」、晩冬に使われる季語で、その言葉通り、寒い日が3日続いた後に、4日暖かい日が続くという意味で、繰り返しながら春を迎えることを指します。まさに今がそうですね。一足早く河津桜も開花。春はもうすぐそこまで来ています。

さて、先日こんな相談がありました。埼玉にあるセカンドハウスを妹の長男に売却したいが可能かどうか、また、費用は最低どのくらいかかるのかというものです。

親族間売買にはさまざまな問題点が

それは、売買価格が相場価格からどのくらい乖離しているかという問題です。相場価格が2000万円のものを、親族間だからと1000万円で売却すれば、差額1000万円が贈与されたとみなされ、みなし贈与税がかかってしまいます。みなし贈与とみなされない範囲はどのくらいかというと、相場価格の8割以上と言われ、前述の例だと1700万円位で売買しなければなりません。詳細は、路線価や取引事例などをもとに、物件の持つ特殊事情を調査してもらい、最終的には税理士等に確認した方が良いでしょう。

費用については、行政書士や司法書士などに簡易に売買契約書を作成してもらうことで、10万円～20万円程度ですむようです。

しかし、これは買主が現金で購入できる場合で、住宅ローンを組む場合などは売買契約書の他に、重要事項説明書が銀行提出書類として必須となります。銀行も対象物件が住宅ローンとして貸すに足りるものかどうか、担保価値も含めきちんと判断するためです。

したがって、不動産会社に正式に仲介業務を依頼し、法的な規制から、測量、隣地との境界明示、契約不適合責任などもしっかりと網羅した上で書類を作成してもらいましょう。この場合、3％＋6万円とその消費税がかかり1700万円であれば、62.7万円（税込）の仲介手数料が必要となります。

また、今回の場合、住宅ローンですから中古の建物付きということになります。昭和56年以前の旧耐震の建物であれば、築40年以上は経過しているわけで、住宅ローンを組む上では、大きな問題となり、原則は旧耐震の中古住宅のままでは住宅ローンは認可されません。耐震性のない中古住宅に、30年もの長い期間、住宅ローンを組むことはできないと判断されます。

耐震補強リフォームをした上で、建築士に現在の建築基準法に合致しているという適合証明書を発行してもらうなどの手続きが必要となります。その場合かかるリフォーム費用などは、物件購入費用に加算して住宅ローンを組むことができます。

親族間売買には、さまざまな問題点がありますから個別にご相談ください。

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