不動産相続（相続対策・賃貸経営・不動産売却・空き家売却）・不動産コンサルティングはネクスト・アイズ：東京都港区

10月も最終週、来週からは11月に突入します。秋もめっきり深まり、北から順に紅葉が始まりました。今年も残り2か月と考えると、もの寂しさがありますね。

さて、先日こんな相談がありました。高齢になったこともあり、自宅を売却して、高齢者専用賃貸マンションに住み替えを検討し始めたところ、隣家の方が購入したいとの要望が奥様同士の話であったとのこと。

昔から仲の良い隣家で、息子さんが住みたいとのことだったので、金額が合えば売却したいのだが、個人間売買は可能かとの相談でした。もちろん個人間売買というのは、なるべく費用をかけたくないから、というのがその理由でした。

土地の価格はすでに査定を取っているらしく、更地価格で約3,000万円。建物の価格は築30年を経過していますが、固定資産税の評価額の約300万円で計3,300万円。隣地の方とは合意済みとのことでした。息子さんは、リノベーションを考えているとのことでした。

基本的に、個人間売買の場合は、簡単な契約書のみで事足ります。面倒な重要事項説明書などは必要としませんから、司法書士・行政書士などに契約書を依頼するか、個人間売買専門の業者を利用すれば10万円～30万円程度の費用で済みます。

重要事項説明書は、仲介業者が入る場合には必須となります。この場合は、売買金額の3％＋6万円とその消費税がかかりますから売買金額が 3,300万円だと 115.5万円が必要となります。大きな違いですね。

しかし、ここには大きな落とし穴があります。まず、購入予定の息子さんが住宅ローンを組む場合は、金融機関に対して重要事項説明書は原則必要です。担保査定には詳細情報が不可欠だからです。

また、今回建物をリフォームして利用することを想定していますが、建物の屋根・壁・防水など、劣化状況はご自身で判断するしかありません。後で雨漏りや配管漏れ、設備不良などがあっても、契約不適合責任(瑕疵担保責任)は売主などに問えるわけでもありません。

知人であればあるほど、後でのトラブルは人間関係をおかしくし嫌なものです。個人間売買でも、しっかりとした重要事項説明書を作成してもらいましょう。

大手不動産会社であれば、正式な仲介手数料を要求されますが、宅地建物取引士を所有している行政書士や、不動産コンサルタント会社、もしくは中小の不動産会社であれば、良心的な費用でしっかりとした調査後、重要事項説明書を作成してくれると思います。

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