不動産相続（相続対策・賃貸経営・不動産売却・空き家売却）・不動産コンサルティングはネクスト・アイズ：東京都港区

せっかくの3連休に東日本ではまたもや台風の直撃。予定していた行楽シーズンにみなさんもホテルや旅館も大打撃です。秋の長梅雨ではなく台風ですから、出かけることもできません。10月の好天に期待しましょう。

さて最近相談で多いのが、やはり相続がらみです。先週は、2件立て続けにご両親側から相談がありました。

1件目は、長男との二世帯住宅への建て替えについてでした。土地はお父さん名義で、長男が住宅ローンを組めるかという点と、その際に長男から賃借料を取らなければいけないかという質問でした。

お父さんの土地の名義に長男が全額住宅ローンを組んで二世帯住宅を建てることには問題はありません。しかし、地主の承諾書といって銀行に土地の担保提供を求められます。

また、親族なので特に長男から賃借料を取らなくても問題ありませんが、使用貸借といって、無償で土地を利用してもいいわけです。

ただし、これは一般論。

相談者の場合、郊外の土地で約30坪程度でしたからいいのですが、これが都心で100坪などという相続税が発生する場合はちょっと違ってきます。

まず、使用貸借ではなく賃料を取る賃貸借とした方がいい場合もあります。やはり個別ケースですね。

2件目は、長男と長女から相続税がかかるのであれば、ちゃんと対策をしておいてと言われた70代半ばのご夫婦さんでした。

自宅以外にマンションを2棟所有しており、それなりの資産をお持ちであることは自覚しているのですが、どのくらい相続税がかかるのかまったく不明で、どういう相続対策があるのか情報収集しているとのことでした。

まずは、お父様の相続財産評価をその場で試算。預貯金、有価証券、不動産の合計額は2億円以上ありました。通常に法定相続分で試算すると、長男・長女にかかる相続税は各々約600万円。ご夫婦さんは、思っていたものほどではないと少し安心していました。

次に、節税対策をするにはどうしたらいいかと質問がありました。「いえ、節税対策は最後です。以下の順番で検討してください」と話しました。まずは、老後設計を考えた上で、終の棲家・必要資金などを検討してください。その上で、争族対策(分割対策)・納税資金対策・節税資金の順番で検討することが大切です。

また、「争いにならないよう、長男・長女に平等に相続するのはどうすればいいのか、預貯金あるいは生命保険などを工夫して納税資金を確保をすること、そして、暦年贈与・教育資金贈与などを活用することです」と答えました。

これも一般論ですから、実際は所有のマンションが優良資産なのか不良資産なのかでも対策は異なり、ご自宅の住み替えなども検討に入ってきます。相続対策は、個別論であり一般論ではないということです。

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